В январе этого года ООО «Союз», которое близко к застройщику ЖК «Флора и Фауна», обратилось в мэрию Новосибирска за разрешением на строительство домов средней этажности на двух земельных участках, принадлежащих компании. Наделы располагаются в Заельцовском районе, рядом с Заельцовский бором. Муниципалитет в лице УАСИ мэрии застройщику отказал, что и стало основанием для обращения в арбитраж. Стройфирма потребовала признать отказ незаконным и обязать УАСИ рассмотреть его повторно.

Мэрия свой отказ мотивировала двумя обстоятельствами. Так, было указано, что застройщик не включил в проектную документацию согласие собственника автодороги на присоединение участков к дорожной сети. Но главным аргументом стало, то, что участки, по мнению муниципалитета, относятся к зоне отдыха и оздоровления(Р-3), поэтому на них запрещено строить жилые дома.

Однако представители истца доказали в суде, что это не так. Для этого в ходе процесса пришлось изучить историю вопроса. Поправки в Генплан Новосибирска, согласно которым в 2021 году было проведено перезонирование спорной территории, ранее были отменены решениями судов общей юрисдикции, которые уже вступили в законную силу. После чего участкам вернули прежний статус — зона Ж-3 (зона застройки среднеэтажными жилыми домами). Как отметил главный редактор издания «Центр деловой жизни» Андрей Кузнецов, городские власти и после этого не оставили попыток изменить вид разрешенного использования спорных

— «Союзу» пришлось судиться по поводу всех решений, ограничивающих право на целевое использование земли. Добившись отмены решений о перезонировании в Р-3, в июле 2022-го девелопер получил новый сюрприз: участки, отыгранные в судебном порядке, власти тут же отнесли к созданной как будто непосредственно для застройщика зоне Р-5, где возможно лишь размещение объектов лесного парка. Как с этим вяжется наличие на участке разрушенных строений и угольной котельной — вопрос риторический. Тем не менее, управление Росреестра по Новосибирской области приостановило кадастровый учет участков «Союза», — пишет Андрей Кузнецов в еженедельной сводке «ЦДЖ».

В целом, в ходе процесса арбитражный суд не нашел каких-либо оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство.  

На фото: здание заброшенного санатория на участке   

— В материалах суд не нашёл прямой взаимосвязи между созданием лесного парка и отказе в выдаче разрешения на строительство. Это само по себе лишний раз подчеркивает нелогичность истории с Заельцовской ООПТ. Создавали, чтобы остановить застройку, а в итоге не смогли использовать, как легитимный механизм? Если бы власти на этапе подготовки закона об ООПТ делали всё продуманно и руководствовались прозрачными критериями, то не появлялись бы подобные прецеденты, — поделился мнением Андрей Кузнецов.

В итоге, Арбитражный суд Новосибирской области счел доводы истца убедительными. А вот все претензии мэрии, в том числе, касающиеся проектной документации, отверг. В результате требования ООО «Союз» были удовлетворены в полном объеме.

— Обязать мэрию города Новосибирска и Министерство природных ресурсов и экологии Новосибирской области совершить действия, направленные на повторное рассмотрение заявления общества с ограниченной ответственностью «Союз» от 09.02.2023 в соответствии с действующим законодательством с учетом своей компетенции и выводов, изложенных в настоящем решении, — указано в судебном акте.

Согласно решению Фемиды, УАСИ должно будет передать документы в региональное Минприроды, поскольку вопросы по выдаче разрешений на строительство на территории ООПТ теперь находятся в его ведении. Так что повторное заявление ООО «Союз» рассмотрит уже другая структура.

— Кейс «Союза» показывает сложности, с которыми столкнулись добросовестные инвесторы в рамках уже запущенных проектов из-за создания особо охраняемой природной территории — лесного парка «Заельцовский бор». В копилке девелопера очередная юридическая победа — суды встают на сторону истца, обязывая власти отменять незаконные решения в принудительном порядке, — подвел итог разбирательству главред «ЦДЖ».

Решение суда пока не вступило в законную силу, и городские власти могут его обжаловать в апелляционной инстанции.

Иван ЛУДНОВ